Кризис рынка недвижимости, начавшийся в Астраханской области ещё в конце 2014 года, не просто затянулся, а перешёл в хроническую стадию. Можно с уверенностью говорить, что это уже не временное явление, а новые реалии. Казалось бы, должно измениться мышление и покупателей, и продавцов, однако это не так.
Логичные новостройки
Что касается рынка новостроек, то он приспособился к новой реальности в полной мере. Юридические лица реагируют на изменения быстрее и логичнее, чем физические. Из трендов последнего времени можно выделить три.
Первый тренд – планировочные решения. Застройщики постепенно уменьшают площади квартир при проектировании, ориентируясь на массового покупателя, готового 30 лет выплачивать ипотеку пусть за небольшую, но отдельную квартиру. Даже крупногабаритные элитные квартиры по площади теперь меньше, чем 6-9 лет назад.
Во-вторых, до нас докатились столичные веяния, и строительные компании (многие из которых как раз иногородние) стали предлагать так называемые "евродвушки", "евротрешки". В таких квартирах гостиная и кухня объединены.
Наконец, в плане ценовой политики все новостройки поделены на чёткие сегменты. На стоимость квадратного метра нового жилья влияют расположение жилого комплекса, инфраструктура, материал стен, вид отопления и степень готовности. Разброс цен: от 27 до 65 тысяч рублей за квадратный метр.
Продавцы в иллюзиях
Рынок вторичного жилья намного хаотичнее и неоднозначнее. Многие продавцы, да и покупатели вторичного жилья буквально озадачивают, обескураживают своей оторванностью от реалий.
Это можно увидеть на примере разброса оценки выставляемых объектов. Ценники на одинаковые квартиры (в одном доме и аналогичном состоянии) могут отличаться в полтора (!) раза. Аргумент продавцов, продающих по очевидно завышенной цене, обычно такой: "Я пять лет назад за три миллиона её покупал, сейчас меньше чем за три с половиной не продам, я ведь балкон застеклил". То, что такая же квартира в этом доме выставлена на продажу за 2,5 миллиона и не продаётся, хозяина не смущает.
Покупатели тоже часто вызывают улыбку. Он ходят, выбирают квартиры или дома, придирчиво заглядывают в каждый угол, уточняют, что из мебели хозяева оставят, а потом выясняется, что денег у них нет, и им самим надо продать свою недвижимость. Лет 12-15 назад, когда был рынок продавца, действительно надо было найти подходящий вариант и тут же быстро продать имеющуюся жилплощадь. Сейчас рынок покупателя: время продажи растягивается на месяцы. Поэтому сначала надо найти покупателя на свою недвижимость, а потом подбирать новую.
Что изменилось
На рынке недвижимости постепенно шаг за шагом изменилось очень многое.
• Теперь никто не боится ипотеки, материнского капитала, военной ипотеки и т.д., как было буквально 5-7 лет назад.
• Существенно удлинился срок продажи объектов. Раньше в среднем квартира находила своих новых хозяев за 2-4 месяца; теперь даже выгодный объект продается 6-10 месяцев.
• Торгуются все: даже те, кто в объявлении указывает, что цена окончательная. Более того, продаются объекты только с большим дисконтом – до 10-20% от первоначальной стоимости.
• Всё более популярен "натуральный обмен". Квартиры меняют на участки, дома, автомобили, торговое оборудование, катера, коммерческую недвижимость и т.д. Причем такие случаи уже не редкость и в секторе элитной недвижимости.
