Ипотечная квартира – это не только радость от приобретения собственного жилья, но и долгосрочные обязательства перед банком. Что делать, если через несколько лет после оформления договора болезнь, увольнение или другие форс-мажорные обстоятельства сделали ежемесячные платежи по кредиту непосильными?
Популярность ипотечного кредитования растет
В настоящее время в банках наблюдается повышенный спрос на ипотечные и потребительские кредиты. Это не в последнюю очередь обусловлено снижением ставок по долгосрочным кредитам населению, которые в четвертом квартале прошлого года благодаря низкой инфляции и уменьшению ключевой ставки Банка России достигли исторических минимумов. «Большую роль в этом также сыграл высокий уровень конкуренции на рынке банковских услуг», – пояснили в пресс-службе ЦБ, ссылаясь на данные очередного выпуска информационно-аналитического материала «Условия банковского кредитования».
В целом за январь 2018 года в РФ было выдано 78 тыс. ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) на сумму 148,217 млрд рублей. Жители Астраханской области не остались в стороне от «ипотечного бума» – снижение средневзвешенной процентной ставки по ИЖК в регионе на два пункта (с 11,89% на 1.02.2017 года до 9,78% на 1.02. 2018 года) вдвое увеличило число желающих приобрести жилье в ипотеку.
Так, в январе 2018 года ипотечные договоры заключили 420 астраханцев на сумму 717 млн рублей, тогда как за январь 2017 года в регионе было зафиксировано всего 206 ипотечных жилищных кредитов на 314 млн рублей. При этом средний срок действия договора в Астраханской области вырос с 185,1 месяца до 195, превысив 16 лет.
Как сообщается в релизе ЦБ, несмотря на возросший спрос, банкиры пока не готовы существенно смягчать неценовые условия кредитования и по-прежнему осторожно подходят к отбору заемщиков. Ведь вдвое увеличившееся число новых заемщиков совпало с двукратным ростом просроченных платежей со стороны астраханцев, взявших ипотеку значительно раньше. Если на 1.02.2017 года просроченная задолженность по рублевым кредитам составляла в регионе 164 млн рублей, то к 1.04.2018 года она достигла 236 млн рублей. При этом общая задолженность по ИЖК в иностранной валюте за год снизилась с 42 до 30 млн рублей, но «просрочка» осталась на прежнем уровне – 9 млн рублей.
Можно ли законно списать долг?
«Поможем не платить банкам», «Избавим от долга 100%», «Как законно не платить долги?» – эти и подобные объявления буквально атакуют отчаявшихся должников, постоянно попадаясь им на глаза. Они создают опасную иллюзию, что можно каким-то волшебным образом вовсе не платить по кредиту – достаточно обратиться к «опытным юристам». Сразу разочаруем: такой законной возможности не существует, зато велика вероятность расстаться с последними деньгами и при этом окончательно погрязнуть в долгах.
«Хотелось бы предостеречь заемщика, которому некая неподнадзорная Банку России организация предлагает рефинансирование его кредитов, от возможных мошеннических действий, особенно в том случае, если для получения рефинансирования компания запрашивает взнос или уплату иных «пошлин». Скорее всего, вы имеете дело с так называемыми раздолжнителями. Итогом взаимодействия с ними станет расставание с некоторой суммой денег, при этом ваши долги останутся при вас, и даже вырастут в объеме за счет новых пеней за просрочку», – предупреждает россиян руководитель службы Банка России по защите прав потребителей и обеспечению доступности финансовых услуг Михаил Мамута.
Конечно, грамотная юридическая поддержка может существенно облегчить взаимодействие с кредитором. Беда в том, что часто «раздолжнители» никакими юристами не являются и реальной помощи не оказывают. Распространенные способы вытянуть у клиента средства, ничего не дав взамен, давно известны:
1. Обещание полностью списать долги по кредитам – ложь. Тяжелое материальное положение заемщика не является основанием для освобождения от уплаты долга. В лучшем случае за кругленькую сумму от вашего имени напишут пару заявлений в банк или подадут в суд иск, который мало поможет делу. Пока вас будут кормить обещаниями, долг продолжит расти за счет пеней и штрафов, а кредитная история портиться.
«Я бы сама добилась таких результатов. Обратилась в агентство и не раз об этом пожалела. Почти полгода они тянули мое дело, а я оплачивала все их услуги, и в итоге все равно пришлось возвращать все долги. Обещали много, мол, отсудим как минимум половину суммы, и пока судимся, пени начисляться не будут. Отсудили, только в 3 раза меньше, чем за работу взяли», – рассказала клиентка одной из фирм-«раздолжнителей» Елизавета М.
2. «Банки и коллекторы вас больше не побеспокоят». Подписав договор, перекладывающий обязанность общаться с кредитором на «раздолжителей», вы за необременительную сумму (от одной до пяти тысяч рублей в месяц) на какое-то время купите спокойную жизнь. Но, как и в предыдущем случае, сам долг никуда не денется, штрафы и пени будут расти, и дело неминуемо кончится приходом судебных приставов.
3. «Мы знаем, как заработать!» Инвестировав 20% от суммы долга, вы якобы в скором времени получите большую прибыль и сможете погасить долги. Это – типичная финансовая пирамида, своих денег вы больше не увидите никогда.
«Как правило, пытаясь обмануть банк, горе-заемщики только ухудшают свое и без того бедственное положение», – цитирует Михаила Мамуту RostovGazeta. В конечном итоге все действия недобросовестных «раздолжнителей» сводятся к вытягиванию из человека денег за то, что он мог бы сделать самостоятельно, либо и вовсе к безвозмездной передаче определенных сумм мошенникам, которые через некоторое время пропадают в неизвестном направлении.
Потеря денег и квартиры: гарантия 100%
При возникновении сложностей с погашением ипотечного кредита, худшее, что можно сделать, – обратиться за перекредитованием в мошенническую организацию, маскирующуюся под МФО или кредитный потребительский кооператив.
«К сожалению, в настоящее время Законом «Об ипотеке» не установлен перечень организаций, которые имеют исключительное право на заключение договоров займа с обеспечением в виде ипотеки, а также нет требований к наличию специального статуса или лицензии на такую деятельность. И это открывает возможности для разного рода мошенников, которые объявляют себя финансовыми организациями, но при этом таковыми не являются», – отмечает Михаил Мамута.
Поскольку ипотеку имеет право выдавать неограниченный круг лиц, аферисты включают в договор пункт, по которому в случае неуплаты долга заемщик обязывается передать недвижимость кредитору. Оспорить в суде такое соглашение невозможно – оно автоматически выводит залоговую собственность за рамки статьи, запрещающей забирать у семьи единственную имеющуюся у нее жилплощадь. Ипотечную квартиру мошенники у вас отобрать могут – и при малейшей возможности это сделают.
По словам Михаила Мамуты, в настоящее время Банк России и Минфин РФ разработали поправки в законодательство, которые позволят строго ограничить круг лиц, имеющих право выдавать ипотечные займы и кредиты, чтобы вывести с рынка откровенных мошенников.
Обращайтесь к кредитору без посредников
Единственный адекватный выход – диалог с банком, в котором вы взяли кредит.
Не тяните до последнего, собирайте документы, подтверждающие ваши финансовые сложности, и отправляйтесь искать совместное решение с кредитором. Убедившись в вашей добросовестности, банк может предложить либо «кредитные каникулы» (пару-тройку месяцев вы будете платить только проценты), либо реструктуризацию (подписание нового кредитного договора с новыми сроками под другие проценты). Главное, помните: долг вам никто не простит, государство не заступится, и «волшебник в голубом вертолете» не прилетит – максимум, чего вы можете ожидать, это снижение ежемесячных платежей.
Но, хотя кредитная организация может пойти вам навстречу, делать это она совершенно не обязана. Неуплата взносов за ипотечную квартиру рано или поздно приведет к выставлению ее на торги. Поэтому, если вы еще не просрочили платежи, но уже понимаете, что ситуация патовая и в ближайшее время не выправится, по договоренности с кредитором вы можете продать квартиру еще до того, как «грянет гром», и купить жилье меньшей стоимости. Также в этот период вы можете попытаться взять кредит в другом банке, но лучше все-таки занять денег у родственников.
И, наконец, при наличии задолженности на сумму более 500 тыс. рублей и отсутствии возможности выплачивать эту задолженность больше трех месяцев, вы можете объявить себя банкротом. Это избавит вас от долгов, но ценой ипотечной квартиры и всего сколько-нибудь ценного личного имущества, которые будут выставлены на торги. К тому же придется предварительно внести на счет суда оплату судебных издержек и работы финансового управляющего, который будет контролировать процедуру банкротства – это обойдется вам в 40–50 тысяч рублей. А после процедуры при новой попытке взять кредит в течение 5 лет вы будете обязаны сообщать о том, что ранее были признаны банкротом.
Законная экономия на ставке
Лучше всего не дожидаться того печального момента, когда платить ипотеку станет трудно, а следить за процентной ставкой по ИЖК, чтобы, поймав момент, вовремя легально снизить процент по кредиту и тем самым уменьшить долговую нагрузку. В настоящее время в банках наблюдается повышенный спрос на рефинансирование существующей кредитной задолженности. По словам Михаила Мамуты, для заемщика это выгодно уже в том случае, когда новая процентная ставка ниже хотя бы на один процентный пункт. «По сути, это оформление нового, более выгодного займа для погашения уже существующего», – поясняет он. В среднем необходимая для рефинансирования процедура новой оценки ипотечной недвижимости обойдется в 10 тыс. рублей, но выиграть она позволит много больше.
